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Profesor Titular Departamento de Economía Agraria de la Pontificia Universidad Católica de Chile.

domingo, 18 de septiembre de 2011

VARIACIÓN DEL VALOR DE LA TIERRA AGRÍCOLA


La agricultura es un importante sector productivo de la economía de un país, pesar de su baja participación en el PIB, y su importancia no está relacionada únicamente, a la producción de alimentos, sino también, por su participación en la generación de riqueza, empleos y desarrollo regional.  En las últimas décadas en Chile, la agricultura ha sido un importante factor para la reducción de la pobreza, debido a su participación en la creación de empleos en zonas rurales. La agricultura, además de una actividad comercial es una forma de vida, identidad cultural y pacto ancestral con la naturaleza, sin embargo, los indicadores tradicionales no reflejan este valor subjetivo.

La tierra es el principal factor productivo en el sector agrícola, su oferta es limitada, es un recurso natural no renovable y la calidad del suelo es heterogénea. Además de ser un insumo indispensable a la producción, la tierra funciona como reserva de valor, actuando como instrumento de protección del capital en períodos de inflación alta.  En un contexto general, de los 75,6 millones de hectáreas  que dispone Chile, 35,1 millones son dedicados a las explotaciones silvoagropecuarias, extensión relativamente pequeña, comparándose a otros países de la región, dado al tamaño y limitaciones del territorio chileno, lo que hace que la oferta de tierra agrícola sea  inelástica en el largo plazo. En este escenario de limitaciones de tierras cultivables, el estudio del valor de la tierra agrícola en Chile toma un rol importante para el sector agrícola.

A escala nacional, es interesante revisar cómo se han comportado los precios en el periodo 1999 -2010. En el Figura Nº 1 se puede apreciar que entre el año 2000 y el 2003 se evidencia una caída de los precios (de 373 a 245 UF/ ha en los años mencionados), después de la cual comienza un crecimiento sostenido para alcanzar las 437 UF/ha. 

Figura 1: Evolución del precio de la tierra agrícola en Chile en el período 1999-2010 (UF/hectárea)

              Fuente: Elaboración propia en base a datos de ODEPA, 2011


El descenso del precio de la tierra agrícola observado entre 1999 y comienzos del 2003, se explica parcialmente por el efecto de la crisis asiática en Chile. La crisis asiática del año 1998 generó una reducción en la demanda de los productos exportados en los mercados asiáticos. Esta situación se aprecia en la Figura 2, donde se presenta la evolución del valor de las exportaciones silvoagropecuarias y pesqueras de Chile.  Se puede observar que las exportaciones nacionales no presentan un incremento significativo hasta el año 2001, producto del efecto de la crisis en el sector, entre otros factores.  Por otro lado, las inversiones en los países considerados emergentes se redujeron considerablemente.  Esto derivó en una importante merma en la inversión extranjera en la agricultura chilena. Ambos efectos provocaron una merma en la rentabilidad del sector, lo que se tradujo en una reducción en los precios de oferta de la tierra agrícola.

Figura 2. Evolución de Exportaciones de Bienes Silvoagropecuarios y Pesqueros.
                            Fuente: Elaboración propia, 2011.

A su vez, el valor de la tierra muestra un significativo aumento entre 2007 y 2009, período que coincide con la última crisis financiera por la cual se registró una fuerte retracción de las economías mundiales, especialmente la de los países desarrollados, fenómeno que impactó también a la economía de Chile.  El alza del precio de la tierra agrícola se debe a que la tierra funciona como reserva de valor, actuando como instrumento de protección del capital en períodos de fuerte volatilidad de los activos financieros y de inflación alta.

En la Figura 4 se aprecia la evolución del precio unitario de la tierra agrícola por regiones.  Con respecto al precio, en la Región de Atacama, éste alcanza una media de 293 UF/ ha. El mínimo valor se dio el año 2008 y correspondió a 138 UF/ ha, mientras que el máximo valor se registró el año 2005 (474 UF/ ha).  La Región de Coquimbo cuenta con una media de 273 UF/ ha y una desviación estándar de 249 UF/ ha por debajo del promedio nacional de 380 UF/ha.

La región de Valparaíso y la región Metropolitana presentan precios están dentro de los más altos del país, con una media de 560 y 680 UF/ha respectivamente. La región Metropolitana registra el valor mínimo más alto comparado con las otras regiones que comprende el estudio. En la misma línea, destaca el valor promedio del valor de la tierra para el año 2000 de 1.199 UF/ha, que supera significativamente la media regional para el período de análisis. La región de O’Higgins tiene las mismas características mencionadas, aunque las diferencias con respecto a la media nacional no son tan amplias como para las regiones Metropolitana y de Valparaíso.

Figura 3: Precio Unitario UF/ha nivel regional
Fuente: Elaboración propia en base a datos de ODEPA (2011)

Las regiones del Maule, del Bío- Bío y tienen precios promedio bastante similares entre sí (201, y 210 UF/ ha respectivamente), y se encuentran por debajo el promedio nacional.  La Región de la Araucanía presentó un aumento importante en la media del precio de la tierra entre 2005 y 2008; esta tendencia se revierte a partir del 2009. Sin embargo, los promedios anuales no sobrepasan la media nacional de 314 UF/ha.  La región de los Ríos, reconocida a partir del año 2007, presenta una media de 245 UF/ ha y una desviación estándar de 333 UF/ ha.

Por último, la región de Los Lagos tiene la particularidad de presentar el valor mínimo más bajo de la tierra agrícola por hectárea de la muestra. Este valor corresponde a 93 UF/ ha. Además,

En síntesis, la información recolectada abarca un extenso período de tiempo, e incluye las regiones agrícolas más importantes del país permitiendo apreciar diferencias en el precio y en la extensión de los predios ofertados en las distintas regiones del país.  La información recopilada y los resultados obtenidos hasta el momento, constituyen un aporte a la comunidad en general, y un insumo importante en la discusión y evaluación de distintas políticas agrícolas.

Aún así, existen ciertos tópicos pendientes que pueden tratarse en futuras investigaciones sobre el precio de la tierra agrícola. Por ejemplo, evaluar los efectos de políticas agrícolas y macroeconómicas, variables climáticas, cambios en los patrones de cultivo, urbanización y conectividad vial.